Investissement immobilier : quelle stratégie ?

Vous avez acquis votre résidence principale et vous ne savez pas quoi en faire à part y habiter ?

Aujourd’hui, je vous propose de vous écarter de ce schéma classique, si peu rentable, et de découvrir d’autres possibilités en investissement immobilier.

En effet, question stratégies, le monde de l’immobilier n’en manque surtout pas.

Il vous suffit seulement de trouver celle qui convient, en fonction de votre bien, de vos moyens et des circonstances.

Entre achat et revente, location totale ou partielle, ou encore vente à la découpe, vous avez une gamme de choix largement suffisante pour vous optimiser votre investissement.

Je vous laisse découvrir par vous-même :

L’achat/revente

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En investissement immobilier, sachez d’abord mettre vos émotions de côté. Si vous voulez gagner de l’argent, considérez toujours votre bien comme un moyen d’investissement, celui qui vous permettra de gagner de l’argent. Il faut donc oublier tout attachement au bien en lui même. C’est dur mais c’est ainsi !

Aussi, la première stratégie que je vous propose, c’est l’achat/revente. C’est pratiquement la technique la plus simple à appliquer. Et pourtant, vous y gagnez beaucoup en termes de rentabilité.

Voilà le principe : vous achetez une maison avec un fort potentiel mais avec des travaux à réaliser. Vous rénovez totalement le bien et réalisez les aménagements pour en rendre ce bien irrésistible et en faire votre résidence principale. Vous ne pourrez ensuite que faire une opération rentable en revendant ce bien plus cher que vous ne l’avez acheté. C’est aussi simple que cela.

Cette plus-value est, d’autant plus, exonérée d’impôts, étant donné qu’il s’agit de votre résidence principale.

Ce type d’investissement immobilier vous ouvrira les portes de nouvelles bonnes affaires. Pour votre prochain achat, vous réutiliserez tout simplement la plus-value obtenue de votre investissement précédent et ainsi de suite. Au fil de vos investissements, vous pourrez alors opter pour des immobiliers à plus forte valeur ajoutée et augmenter ainsi progressivement vos gains.

La location partielle

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La location partielle d’une partie de sa résidence principale peut s’avérer très avantageuse.

Vous n’y avez peut-être pas pensé, mais ce type de location est parfaitement faisable et rentable et permet de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse.

Lorsque vous louez une partie de votre résidence, vous bénéficiez, en effet, d’une exonération d’impôts. Les revenus que vous encaissez ne sont pas taxés, à condition, toutefois, que vous respectiez certains plafonds de loyers et que le locataire utilise ce bien en tant que résidence principale.

Les prix de la location sont calculés par mètre carré occupé et dépendent de la région concernée.

Pour l’année 2015, le loyer annuel du mètre carré (hors charges) ne doit notamment pas dépasser 184 € en Île-de-France et 135 € dans le reste du territoire français.

Si le montant des loyers dépasse ces plafonds, sans pour autant être supérieur à 32 900 € par an, les revenus sont alors imposés sous le régime micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

En dehors des limites de loyers, vous avez également l’obligation de proposer un immobilier décent à vos locataires.

Ainsi, la partie louée doit au moins mesurer 20 mètres cubes ou 9 mètres carrés et disposer d’une hauteur de plafond de 2,20 mètres. Bien évidemment, vous devez aussi vous assurer d’une bonne aération et d’un éclairage suffisant.

Sachez aussi que pour ce type de location, le bien doit être meublé si vous souhaitez bénéficier d’une exonération d’impôts. Vous devez ainsi fournir au moins un lit, une table, des chaises, une armoire, un bureau, et des prestations annexes telles que le linge de maison ou des ustensiles de cuisine.

Vous pouvez, bien évidemment, louer partiellement votre résidence principale sans meubles. Mais dans ce cas, les revenus que vous encaisserez seront soumis aux impôts au titre des revenus fonciers.

De toute façon, je pense que respecter les limites de loyers, installer des meubles et fournir une habitation décente constituent un minimum qu’il faut savoir atteindre lorsque l’on se lance dans l’investissement locatif.

Assurez-vous que votre bien possède toutes les commodités nécessaires pour accueillir dignement des locataires en tant que résidence principale.

La vente à la découpe

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Particulièrement méconnue et peu employée, mais constituant une stratégie tout aussi intéressante, la vente à la découpe est également une option à considérer.

Ce genre d’investissement immobilier s’avère particulièrement rentable, dans le sens où chaque lot de la résidence principale est vendu à des prix largement supérieurs à son prix d’achat.

À titre d’exemple, vous achetez une grande maison ou un grand appartement, que vous n’occuperez pas en totalité. Vous avez bénéficié d’un prix « de gros » auprès du vendeur et pouvez revendre une ou des parties du bien à des prix au mètre carré plus élevés. Vous gagnerez alors une plus-value substantielle  sur la totalité des lots vendus.

Afin d’augmenter encore plus votre profit, vous pouvez, par ailleurs, investir dans des aménagements divers. Tant que l’espace disponible vous permet de fournir une habitation décente à vos acheteurs, vous avez toujours la possibilité de les diviser en plusieurs lots. Et plus vous avez de lots, plus vous augmentez votre rentabilité.

Il faut noter, néanmoins, que la vente à la découpe dans l’immobilier nécessite quelques démarches à respecter, dont l’obtention d’un accord de la copropriété.

Dans tous les cas, tant qu’il s’agit de votre résidence principale, vous bénéficiez de différents avantages en termes de charges.

Comme dans tout type d’investissement, ce qu’il faut garder à l’esprit, en fait, c’est qu’il existe toujours plusieurs étapes. Vous devez d’abord étudier, choisir, acquérir et embellir, avant de pouvoir en retirer des profits. Si vous achetez du neuf cher vous ferez réaliser une belle plus-value au constructeur et promoteur mais certaine pas à l’investisseur que vous êtes.

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Que vous comptiez réaliser de une opération d’achat revente, de la location partielle, ou encore de la vente à la découpe, je vous conseille de penser votre achat en tenant compte de votre stratégie dès le départ de vos recherches et gardez à l’esprit qu’une résidence principale vous offre plusieurs opportunités dans l’investissement immobilier.

4 thoughts on “Investissement immobilier : quelle stratégie ?

  1. Coucou,
    Que pensez-vous de l’investissement dans l’immobilier à travers des SCPI telles que https://www.scpi-corum-convictions.com/ ? Ces sociétés se font de plus en plus connaitre depuis quelques mois grâce à leurs taux de rendement relativement élevé. J’ai beaucoup lu à ce sujet, et j’envisage donc de placer mes économies dans cette société. J’aimerai bien avoir votre avis dessus, si possible. Merci 🙂

    1. Bonjour, C’est une grosse SCPI avec une capitalisation qui dépasse les 350 M. d’euros ce qui est bien. Le rendement spot et le TRI sont également élevés. Cela paraît effectivement très bien. La valeur de la part est juste élevée à mon goût et si vous souhaitez vendre une partie de vos parts, votre marge de manœuvre va être plus réduite que si la valeur des parts était moins élevée. Idem pour les frais qui sont appliqués en pourcentage. Cela reste cependant une appréciation personnelle. Merci en tout cas pour ce partage.

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