Rentabiliser votre résidence principale

Vous avez acquis votre résidence principale et vous ne savez pas quoi en faire « à part y habiter » ? Je vous propose de vous écarter de ce schéma classique et de découvrir d’autres possibilités d’exploiter votre résidence principale.

En effet, question stratégies, le monde de l’immobilier n’en manque pas. Il vous suffit de trouver celle qui convient, en fonction de votre bien et de vos moyens.

Entre achat et revente, location partielle ou encore vente à la découpe, vous avez une gamme de choix étendue pour optimiser votre investissement.

L’achat/revente

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En investissement immobilier, je vous avertis tout d’abord qu’il n’y a pas de place pour les émotions. Si vous voulez gagner de l’argent, considérez toujours votre bien comme un moyen d’investissement, celui qui vous permettra de vous enrichir. Laissez votre tête prendre les décisions et votre cœur au repos  😉 .

Ainsi, la première stratégie que je vous propose, c’est l’achat/revente. C’est pratiquement la technique la plus simple à appliquer. Et pourtant, vous y gagnez beaucoup en termes de rentabilité.

Voilà le principe : vous achetez une maison 50 000 euros, par exemple, vous en faites votre résidence principale et réalisez les aménagements et réparations nécessaires pour 30 000 euros. Vous revendez ensuite la maison 120 000 euros et obtenez une plus-value de 70 000 euros.

J’ai, pour ma part, réaliser ce type d’opération au début des années 2000 en faisant l’acquisition d’un appartement dans l’Ouest Parisien. Je l’avais acheté 250 000 euros frais de notaire inclus. J’avais ensuite réalisé 30 000 euros de travaux, ce qui avait généré un prix total d’acquisition de 280 000 euros. J’ai revendu ce bien 397 000 euros après l’avoir occupé cinq ans, soit une plus-value de 117 000 euros (40 % de rentabilité en cinq année soit plus de 20 000 euros par an!).

Cette plus-value est, d’autant plus, exonérée d’impôts, étant donné qu’il s’agit de votre résidence principale.

Ce type d’investissement immobilier vous ouvrira les portes de nouvelles bonnes affaires. Pour votre prochain achat, vous réutiliserez la plus-value obtenue de votre investissement précédent et ainsi de suite. Au fil de vos investissements, vous pourrez alors opter pour des investissements immobiliers à plus forte valeur ajoutée et augmenter ainsi, progressivement, votre fortune.

Bien évidemment, il est essentiel de choisir un bien immobilier intéressant, qui peut trouver preneur facilement. Étudiez bien le quartier, les facilités d’accès, la sécurité, etc. avant de faire votre acquisition. Un conseil : n’achetez pas le bien simplement pour vous mais pensez au potentiel qu’il peut représenter pour d’autres personnes. Vous pouvez d’ailleurs avoir recours à une agence immobilière pour avoir des avis de professionnels et garder la tête froide. Il faudra cependant que vous ajoutiez les commissions de cette dernière à vos charges et frais.

La location partielle de votre bien

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La location partielle d’une partie de votre résidence principale peut s’avérer très avantageuse et génératrice de cash-flow.

Vous n’y avez peut-être pas pensé, mais ce type d’aménagement est parfaitement faisable et rentable, surtout en matière fiscale.

Lorsque vous louez une partie de votre résidence, vous bénéficiez, en effet, d’une exonération d’impôts. Les revenus que vous encaissez ne sont pas taxés, à condition, toutefois, que vous respectiez certains plafonds de loyers et que le locataire utilise sa location en tant que résidence principale.

Les prix de la location sont calculés au mètre carré occupé et dépendent de la région concernée. Pour l’année 2015, le loyer annuel au mètre carré (hors charges) ne devait notamment pas dépasser 184 € en Île-de-France et 135 € dans le reste du territoire français. Si le montant des loyers dépasse ces plafonds, sans pour autant être supérieur à 32 900 € par an, les revenus sont alors imposés sous le régime micro-Bic (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Sachez aussi que dans ce type d’investissement immobilier, le bien doit être meublé si vous souhaitez bénéficier d’une exonération d’impôts. Vous devez ainsi fournir au moins un lit, une table, des chaises, une armoire, un bureau, et divers matériels comme des ustensiles de cuisine.

Vous pouvez, bien évidemment, louer partiellement votre résidence principale sans meuble. Mais dans ce cas, les revenus que vous encaisserez seront soumis aux impôts au titre de revenus fonciers.

De toute façon, je pense que respecter les limites de loyers, installer des meubles et fournir une habitation décente constituent le minimum pour qui souhaite se lancer dans la durée et ne pas réaliser que des opérations « one shot ». Assurez-vous qu’au moins votre bien offre toutes les commodités nécessaires pour une résidence principale.

La vente à la découpe

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Encore méconnue par certains investisseurs, mais constituant une stratégie tout aussi intéressante, la vente à la découpe est également une option à considérer.

Ce genre d’investissement immobilier s’avère particulièrement rentable, dans le sens où une partie des lots de la résidence principale est revendue à des prix supérieurs à son prix d’achat initial.

À titre d’exemple, vous achetez une grande maison ou un grand appartement, que vous n’occuperez pas en totalité. Vous avez alors déjà bénéficié d’un prix « de gros » auprès du vendeur et vous revendez ensuite une ou des parties du bien à des tarifs plus élevés en ayant fait réaliser les travaux de rénovation et d’aménagement nécessaires. Vous ferez alors des plus-values pour chaque lot (re)vendu.

Il faut cependant être vigilant et ne pas réitérer ces opérations trop souvent au risque que cette activité ne soit qualifiée de marchand de biens par l’administration fiscale.

Il faut noter, néanmoins, que la vente à la découpe dans l’immobilier nécessite quelques démarches à respecter, dont l’obtention d’un accord de la copropriété.

Enfin, comme dans tout type d’investissement, il faut garder à l’esprit qu’il existe toujours plusieurs étapes à respecter. Vous devez d’abord étudier, choisir, acquérir, réaménager et embellir avant de pouvoir retirer les plus-values de votre investissement.

Et vous, avez-vous des astuces à partager concernant ce sujet ?

 

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