Les SCPI : la délégation totale de votre patrimoine immobilier

Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou encore la « Pierre Papier » sont des organismes privés de placements collectifs dont les statuts sont l’exploitation d’un parc d’actifs immobiliers.
En plaçant votre argent dans une SCPI vous devenez donc associé d’une société et percevez des dividendes émanant, en grande majorité, des loyers perçus par la SCPI de ses locataires. Ces dividendes sont dans la majorité des cas perçus par acompte trimestriel.
Les contraintes du statut de sociétaire de SCPI sont assez faibles et hormis le vote à l’Assemblée Générale, rien ne vous sera demandé en particulier. Ce vote pouvant s’opérer de surcroît à distance, il n’y a donc que très peu d’aspect contraignant.
Avant de nous attarder sur les différents types de SCPI qui existent sur le marché, je vous invite à faire le point sur deux aspects fondamentaux : la notion de capital fixe et de capital variable.

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SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable

En effet, comme je l’ai présenté en introduction, les SCPI sont des sociétés. A ce titre elles ont toutes un dénominateur commun : leur capital. Cependant pour certaines d’entre ce capital est fixe et pour d’autres il est variable.
Une SCPI à capital fixe est une société dont la valeur du capital est fixée dès l’origine, dans ses statuts. Une fois le montant du capital fixe atteint, la SCPI pourra soit procéder à des augmentations de capital régulières.Entre ces augmentations de capital, l’investisseur ne pourra souscrire des parts qu’en ayant recours au marché secondaire via un carnet d’ordre où figurent l’offre et la demande de parts et surtout leur prix. Ce carnet d’ordre est totalement géré par la société Comme pour le marché action, ce prix peut varier en fonction des quantités de part à acheter et à vendre, ce qui décorrèle le prix des parts de la valeur du parc immobilier auxquelles elles se rapportent.
En vous positionnant sur des SCPI à capital fixe il ne faudra donc pas oublier que le rendement spot (calculé sur les dividendes) n’est pas le seul critère à prendre en considération et qu’il faudra prendre en compte le Taux de Rendement Interne, qui prend en compte le rendement spot et la progression des prix des parts pour vous positionner ou pas sur cette forme de SCPI.
Avec les SCPI à capital variable les mécanismes d’acquisition et de vente de part sont beaucoup plus flexibles, la valeur des parts étant indexée à la valeur réelle du parc immobilier géré par la SCPI, vous pouvez à tout moment vous portez acquéreur de part et, vous l’aurez compris, le rendement spot des parts est ici beaucoup plus mis en avant que l’augmentation des parts intrinsèquement.

SCPI de rendement et SCPI fiscales

Les SCPI de rendement se focalisent presque exclusivement sur des parcs immobiliers d’entreprises : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, etc. On trouve également des SCPI diversifiées où se mélangent celles énumérées ci-avant et quelques actifs d’habitation.
Pour les SCPI fiscales ce sont les parcs d’habitation qui dominent puisque ces SCPI sont aménagées d’avantages fiscaux qui ne sont compatibles qu’avec l’immobilier d’habitation. Autant vous dire que je ne possède pas de SCPI fiscales, n’étant pas résident français, et je ne suis donc pas le mieux placé pour vous en parler.

Un peu de technique…

Calcul de rentabilité2

Première indicateur clé : le taux d’occupation

Tout comme l’immobilier physique il faut commencer par prendre en considération la bonne gestion du parc à savoir le nombre de locataires par rapport au nombre de logement offert sur le marché. Les dividendes des porteurs de parts provenant principalement des loyers encaissés, il faut d’abord s’assurer que des locataires… il y en a.

Deuxième indicateur : le TRI

Le TRI signifie Taux de Rendement Interne. Il s’agit de l’indicateur de performance d’une SCPI sur plusieurs années : 5, 10, 15 et 20 ans.
Il est calculé en prenant en considération :
– à l’entrée, le prix que paie l’acquéreur (prix pour les associés entrants) au début de l’exercice de la période considérée,
– à la sortie, la valeur de retrait (prix pour les associés sortants) à l’issue de la période considérée,
– des revenus distribués hors prélèvements durant toute la période.
Par exemple un TRI à 10 ans publié en 2015 tient compte du prix acquéreur constaté au 31 décembre 2005 et du prix de retrait au 31 décembre 2014.

Autre indicateur : le TDVM

Depuis le 1er juillet 2012, un nouvel indicateur de la performance des SCPI a été lancé : le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM pour Dividende Valeur du Marché). Comparable au rendement, ce taux se traduit par le rapport entre le dividende brutet le prix moyen des parts pour les acquéreurs de l’année écoulée.En moyenne en 2014, le DVM était de 5,08 % contre 5,15 % en 2013 et 5,21 % en 2012.
En théorie, la méthode de calcul doit être la même d’une SCPI à une autre. Cependant, une SCPI en au top peut afficher un TDVM inférieur à celui d’une SCPI en plein flop. Comment cela est-il possible ? Lorsqu’une diminution prolongée des revenus provoque une baisse du prix des parts sur le marché secondaire. Les porteurs s’en trouvent in fine appauvries, même si le taux de distribution peut apparaître en hausse (les dividendes baissant moins vite que le prix des parts).

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Principal inconvénient : les frais

Alors entre les frais de souscription, les frais d’enregistrement, les commissions, nous sommes quasiment à des « frais sur des frais ». Je ne rentrerais pas dans les détails mais ayez en tête que vous atteindrez le point mort de votre placement (le moment où vous gagnerez véritablement de l’argent) qu’à compter de la deuxième voire de la quatrième année pour certaines SCPI.  L’objectif de ce type de placement n’est donc pas l’aller et retour ou l’achat revente pour reprendre un vocable immobilier mais bien de conserver ces parts sur une période suffisante pour au moins rentrer dans vos frais.

Principal avantage : votre temps est préservé

L’énorme avantage de ce type de placement immobilier, c’est que vous ne vous occupez absolument de rien puisque c’est la société de gestion qui fait tout (d’où les frais…). Ça n’est peut-être pas l’argument dont se servent les professionnels pour vendre des parts mais c’est celui auquel j’ai pensé et je pense toujours lorsque je place sur ce support quand je considère le temps (même optimisé et minimisé) que je passe sur l’immobilier physique.

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Quelles SCPI pour quelles stratégies ?

Si vous m’avez lu jusqu’à cette ligne, vous aurez remarqué que tout ceci est plutôt technique. Vous trouverez d’ailleurs des tonnes d’informations avec des explications plus ou moins claires sur le sujet. Je ne peux vous conseiller que de conserverles pieds sur terre et de garder un œil sur les fondamentaux : le taux d’occupation et le taux de rendement interne. Si déjà ces deux indicateurs sont bons, vous aurez peu de risque de vous tromper dans vos choix.Ensuite à quoi peux servir ce type de placement ?
En achetant des parts au comptant, vous pouvez utiliser ce support comme d’un instrument financier. Ainsi au lieu de vous positionner sur des obligations, vous pouvez placer vos économies dans des parts de SCPI dont les dividendes sont indexés sur des loyers qui eux même sont indexés sur l’inflation ce qui, au passage, vous permet de rester lié à l’économie réelle pour, progressivement, vous constituer un capital pour votre retraite par exemple.Autre utilisation : composer une épargne en vue d’un premier investissement. En effet, ce type de placement est peu risqué, à condition de bien choisir sa SCPI, bien sûre. Une fois que vous aurez fait votre choix, vous pourrez placer à intervalle régulier des sommes afin de vous constituer le capital nécessaire pour votre premier investissement. Enfin si vous avez une belle somme à placer (un million d’euros), vous pouvez prendre l’option d’en utiliser une partie pour vous procurer des revenus réguliers par ce type de placement.
Sachez également que l’on peut faire l’acquisition de part à crédit. Les modalités sont différentes si suivant que vous vous adressiez à des gestionnaires bancaires ou indépendants. Pour les banques il vous sera demandé d’avoir une certaine somme ou des comptes dans la dite banque avant d’envisager acheter des parts à crédit. Cela n’est pas la panacée car le rendement d’une part reste assez faible il vous faudra mettre un capital de départ en place pour que votre placement s’équilibre et que vous n’ayez pas à sortir d’argent frais tous les mois pour rembourser le prêt.
Dernier conseil : si vous n’avez pas de stratégie et tentez un achat de parts comme on achète une action par pur hasard, abstenez-vous car si vous avez besoin de votre capital ou que vous changez d’avis dans les mois qui suivent votre placement vous coûtera beaucoup plus qu’il ne vous aura rapporté.
Et vous connaissez-vous d’autres stratégies pouvant être employées dans le cadre de ce type de placement ?

One thought on “Les SCPI : la délégation totale de votre patrimoine immobilier

  1. Bonjour,

    Cette forme d’investissement m’a beaucoup plu. J’ai investi dans une SCPI l’an dernier et j’ai des rendements chaque mois. C’est en parcourant le site https://www.scpi-corum-convictions.com/ que j’ai décidé de me lancer. Comme je n’y connais rien en immobilier, c’était le meilleur choix à faire vu que cette société s’occupe de tout. En tout cas, je pourrais réaliser mes projets de voyage avec l’épargne que je me constitue ! 🙂

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