Le locataire idéal existe-t-il ?

Dans l’investissement locatif, l’étape la plus importante consiste à dénicher le locataire idéal qui assurera le retour sur investissement de votre projet car point de salut si vous ne trouvez personne qui accepte de louer votre bel appartement ou votre belle maison.

Face aux divers risques locatifs, la sélection du locataire idéal est donc une étape à traiter avec le plus grand sérieux. Voici quelques pistes permettant de dénicher la perle rare.

Business people standing with question mark on boards

D’abord qu’elle est la définition du bon locataire ?

J’évalue pour ma part un locataire selon trois critères : le paiement du loyer, le soin apporté au logement et la collaboration du locataire avec les fournisseurs de service (relevé de compteurs, dépannages ou travaux éventuels suites à un dégât des eaux, par exemple ou encore accessibilité des lieux en cas de visite lors d’un préavis suite à une annonce de congé).

Rien de bien extraordinaire et pourtant trouver des locataires qui soient en phase avec ces points n’est pas toujours évident.

La rédaction de l’annonce

Tout d’abord le premier contact est important pour faire en sorte que les choses matchent entre le bailleur et le locataire idéal.

Il faut donc rédiger une annonce claire et sans équivoque pour s’assurer de commencer un échange sur de bonnes bases et mettre en avant les principaux atouts du logement comme j’ai déjà eu l’occasion de vous en parlez ici. Il ne faut pas surtout pas surestimer le bien et rester sur des basiques qui aideront le locataire à avoir une idée précise de son futur logement. Le reste passe par les visuels.

Des éléments d’information doivent principalement être renseignés notamment si la location est meublée ou vide. Il est également obligatoire de faire mention du diagnostic de performance énergétique (DPE) et bien entendu les charges afférentes ainsi que le loyer. Pour la fixation du montant du loyer, la meilleure solution reste la mise à niveau par rapport à la concurrence des loyers dans le secteur dans lequel se trouve le bien.

Une fois rédigée, l’annonce peut être diffusée à travers divers supports de communication. Cette étape peut être réalisée avec l’aide d’une agence immobilière, qui dispose d’un plus large réseau de diffusion.

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La visite des lieux et la constitution du dossier

Après la publication de l’annonce, on passe à la visite des lieux et à la sélection du locataire.

Cette étape peut également être confiée à un agent immobilier, moyennant une commission. Si l’on souhaite trouver rapidement un locataire, c’est la solution la plus simple. Dans le cas contraire, on peut se passer des services d’un intermédiaire et s’occuper soi-même de toutes les formalités. Le plus important quand on rencontre un locataire potentiel c’est de vérifier sa solvabilité et sa motivation à participer à « la vie du bien ».

Dans un premier temps un solide dossier doit être constitué qui fera office de premier filtre de sélection. Pour cela, il faut rassembler :

  • les trois dernières fiches de paie,
  • les trois dernières quittances de loyer,
  • un relevé d’identité bancaire,
  • le dernier avis d’imposition,
  • une attestation de l’employeur actuel.

La prudence impose de demander des documents originaux. Généralement, un locataire est solvable s’il justifie d’un revenu trois fois supérieur au montant du loyer.

Pour les étudiants, l’apport d’une caution parentale ou d’une aide au logement est demandé en complément. Avec le salarié en CDI et le fonctionnaire, l’étudiant complète les cas les plus souvent rencontrés, privilégiés par les bailleurs.

En ce qui concerne la partie plus qualitative, laisser parler le locataire postulant est indispensable et trop de bailleurs se mettent dans une position de vendeur, cherchant à mettre au maximum le bien en avant sans pour autant savoir qu’elles sont les motivations du locataire pour prendre ce logement plutôt qu’un autre.

Ainsi si vous écoutez attentivement le locatire vous dire : « Avec moi Monsieur vous n’aurez jamais de problème de paiement de loyer » alors que vous n’avez même pas abordé le sujet, cela signifie que vous êtes en face de quelqu’un qui a déjà eu des difficultés concernant cet aspect. Il faudra donc être très vigilant et ne pas hésiter à appeler dans ce cas le dernier bailleur du locataire potentiel pour lever le doute ou le confirmer.

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La proximité dans le rapport propriétaire / locataire

Le principal avantage quand on décide de se charger personnellement de la sélection de son locataire réside dans le fait qu’on a un contact direct avec celui-ci.

Le propriétaire n’est donc pas un investisseur lointain, peu concerné par son bien, qui se sert d’intermédiaire pour le représenter. Au contraire, si vous êtes présents c’est que vous avez l’intention d’être là, proche de votre affaire, y compris en cas de dérapage ou de problème de solvabilité du locataire, par exemple. Cela permet notamment de trouver des solutions à l’amiable dans le cas où un problème survient sans pour autant avoir recours à une assurance pour le risque locatif d’impayé qui reste le principal problème de l’investissement locatif et qui peut engendrer des démarches longues et coûteuses (une procédure d’expulsion prend en moyenne 18 mois).

Pour trouver le locataire idéal, il faut avant tout que la location se réalise sur un base « gagnant/gagnant » : un loyer en ligne avec la promesse locative, y compris concernant l’entretien du bien et le niveau des charges pour le locataire et, en cas de problème de paiement, chercher une solution amiable en se rendant directement sur place pour comprendre le non paiement des loyers.

Et vous, avez-vous des ficelles pour trouver le locataire idéal ?

2 thoughts on “Le locataire idéal existe-t-il ?

  1. Coucou,
    Merci pour ce texte très enrichissant. Ça me donne une image beaucoup plus claire des étapes à suivre pour trouver le locataire idéal qui répondra à toutes mes exigences.

  2. Bonjour. Je pense que tu as déjà fait le tour des astuces pour trouver le locataire idéal. Pour ma part, j’en prends bien note. Elles me seront utiles pour l’avenir.

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