Le démembrement de propriété

Bien qu’il s’agisse d’un investissement rentable, une acquisition immobilière n’est pas sans conséquence en matière fiscale.

En effet, plus votre patrimoine s’agrandit, plus votre « potentiel taxable » augmente et votre imposition peut alors prendre des proportions vraiment importantes dans le calcul de rentabilité de vos investissements.

Ceci étant, ce n’est pas une fatalité et des moyens (tout à fait légaux) existent pour vous permettre d’augmenter votre fortune sans passer inévitablement par la case augmentation d’impôts.

Je vous propose à ce titre celui consistant à utiliser le démembrement du droit de propriété d’un bien.

Le démembrement du droit de propriété, qu’est-ce que c’est ?

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En droit civil, le démembrement de propriété d’un bien correspond à la distinction qui est faite entre l’usufruit, d’une part, et la nue propriété d’autre part.

L’usufruit est, par définition, le droit d’utiliser et de tirer profit d’un bien, sans pour autant être propriétaire des murs.

La nue propriété, de son côté, est le droit de disposer du bien, de le vendre, le donner.

La pleine propriété est le regroupement des deux, c’est-à-dire le droit de disposer du bien, de l’utiliser et d’en tirer profit en même temps.

Le démembrement consiste donc contractuellement à séparer les droits liés à l’usufruit et à la pleine propriété rattachés à un bien. N’étant pas propriétaire de l’immeuble, l’usufruitier peut donc en profiter, mais pendant une durée déterminée. Arrivé à l’échéance du contrat, le nu propriétaire du bien en retrouve la pleine propriété.

Devenir nu propriétaire de parts de SCPI

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Je vais me pencher sur un exemple précis de l’utilisation du démembrement dans le contexte de l’acquisition de parts de SCPI.

En effet, l’acquisition de ces parts en démembrement consiste, en fait, à partager la propriété entre un usufruitier et un nu propriétaire. Pour acheter des parts en nue propriété, le passage par les sociétés de gestion des SCPI est incontournable.

Ces sociétés permettent la réconciliation entre les demandeurs de parts en nue propriété et ceux de parts en usufruit car il faut bien que les deux parties se rencontrent pour réaliser ce type d’opérations.

Pour l’usufruitier, le prix de la part correspondra à un calcul permettant de payer la part en fonction d’un critère de durée : 21% de la valeur de la part en pleine propriété pour un démembrement sur 5 ans et 34 % de cette valeur pour un démembrement sur 10 ans.

A contrario, pour un nu propriétaire, un démembrement sur 5 ans coûte 79 % de la valeur part en pleine propriété, tandis que ce taux tombe à 66 % pour une durée de 10 ans. Dans ce cas, la rentabilité se calcule d’avantage en terme d’optimisation fiscale et dépend de votre fortune. Il n’y a pas véritablement de cas général mais le rendement annuel moyen peut atteindre entre 5 et 8 % en tenant compte de l’optimisation fiscale induite et de la valorisation dans le temps de l’immeuble. 

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Comme pour une part en pleine propriété, la SCPI se chargera de la gestion complète de l’immobilier rattaché à ces parts.

Au terme de la durée du démembrement, le nu propriétaire devient pleinement propriétaire de ses parts. Vous pourrez alors jouir de votre placement financier, mais, dès lors, vous serez à nouveau taxable sur les revenus et le patrimoine qu’il représente.

Une seule contrainte mais de taille : ne pas avoir besoin de ses fonds

Comme dans tout placement, avoir besoin des fonds placés sur ce type de support de manière urgente est la plus mauvaise situation qui soit. En effet, pendant la durée du démembrement, vendre les parts est une opération compliquée puisque vous n’êtes pas le seul concerné par cette vente et que vous devrez respecter la loi en matière de démembrement.

Je ne vais pas m’étendre sur ce sujet, mais sachez que les deux parties doivent s’entendre sur les modalités de la vente. Pas simple et surtout peu rentable.

Et vous, avez-vous eu des expériences d’acquisition dans le cadre d’un démembrement ?

3 thoughts on “Le démembrement de propriété

  1. Merci pour ce billet très instructif et bien détaillé. Le domaine de l’immobilier n’est pas du tout facile et il existe beaucoup de choses qu’on ne connait pas et qui ne nous viennent pas à l’idée. Pour ne pas être escroqué ou tombé dans l’ignorance totale, il est conseillé de toujours recourir aux services d’un professionnel dans le domaine ou d’un avocat.

  2. Salut,
    Je compte bientôt investir dans l’immobilier en m’achetant des parts dans une SCPI. Vos conseils me seront définitivement très utiles. Merci et à bientôt !

    1. Bonjour,
      Je ne conseille pas de produits en particulier.
      Je ne peux que vous rendre attentif à deux choses : le rendement spot (celui que les SCPI annoncent à grand renfort de publicité) et le taux de rendement interne qui valide la performance de la part sur le long terme. Prenez ce dernier comme base de comparaison : c’est le plus significatif.
      Cordialement.

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