Quel que soit votre projet d’investissement immobilier, vous avez à vous posez la question de son financement !

Vu le niveau actuel des taux d’emprunt auprès des organismes financiers, cela doit être pour vous une évidence, voire un réflexe. Mais c’est également bien souvent une nécessité si vous souhaitez vous constituer un patrimoine dans de bonnes conditions fiscales : la déduction des intérêts d’emprunt et des travaux d’amélioration vous permettront de réaliser d’importantes économies d’impôts sur vos investissements immobiliers.

En fonction du projet d’investissement que vous aurez à financer, vous pourrez opter pour différents modes de financement.

Le Prêt Amortissable

Ce type d’emprunt est adapté à tous les investissements. Que vous ayez une capacité d’épargne ou non, vous pouvez compléter votre effort de financement par les entrées de loyer mensuelles afin que cet effort soit le plus indolore possible et c’est la clé de tout bon investissement ;-). Donc avec ou sans apport il est possible de se lancer dans un investissement immobilier à condition de respecter certaines règles !

Le Prêt In Fine

Ce type de financement pour lequel vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt est très adapté aux personnes qui ne disposent pas de capacité d’épargne et/ou qui ont des avoirs financiers : contrats d’assurance-vie, contrats de capitalisation… Il leur permettra de mobiliser leur épargne en donnant ces contrats en garantie, de diversifier leur patrimoine et d’optimiser fiscalement leur investissement grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt : il crée une masse d’intérêts à déduire importante et régulière. Ce type de financement est recommandé pour l’achat d’appartement en démembrement de propriété (viager par exemple) et l’investissement dans des parts de SCPI.

L’Avance sur Contrat d’Assurance-Vie et Contrat de Capitalisation

Ce type de financement permet de diversifier votre patrimoine et s’adapte à tout type de projet.

L’avance permet en fait de bénéficier de l’effet de levier du crédit sans avoir recours à l’emprunt mais également de constituer des apports personnels pour réaliser des montages de financement classique.

L’avance s’apparente en fait à un prêt consenti par votre assureur et gagé sur votre propre épargne. Généralement, elle peut atteindre jusqu’à 80 % des sommes fructifiant dans le fonds en euros garanti (60 % dans les unités de compte, c’est-à-dire les supports adossés à des fonds d’investissement).

Premier atout : son coût

Si l’avance est facturée par l’assureur, la note est plutôt modeste, malgré les apparences. Il vous faudra payer un taux d’intérêt équivalent au rendement brut du fonds en euros (il s’agit du rendement avant prélèvement des frais de gestion) de l’année précédente, soit de 3,5 à 4 % selon les contrats. Mais parallèlement, votre épargne continuera à rapporter des intérêts, car elle n’est pas sortie du contrat. Ainsi, le coût réel sera d’environ 0,5 à 0,7 % par an des sommes reçues. A ce taux, les assureurs ajoutent ensuite des frais fixes, en général de 1 % par an. Au total, l’avance aura donc coûté moins de 2 % des sommes empruntées.

Deuxième point fort de l’avance : elle est remboursable gratuitement

L’assureur ne prélèvera aucun frais lorsque vous lui rendrez l’argent. Cette option est donc bien plus avantageuse qu’un réinvestissement à la suite d’un retrait sur votre contrat d’assurance-vie car dans ce cas, vous pourriez devoir payer des frais sur versement.

En outre, la somme obtenue par le biais de l’avance n’est pas imposable, alors qu’un retrait, lui, peut déclencher l’imposition si le contrat a moins de huit ans (ou s’il a plus de huit ans et que le montant retiré est supérieur à l’abattement de 4 600 euros pour une personne seule, et 9 200 euros pour un couple marié).

La seule contrainte

L’assuré doit rembourser l’avance dans les trois ans mais renouvelable éventuellement une seule fois.

Cette dernière option de financement est donc réservée aux propriétaires de gros contrat souhaitant réaliser des investissements à court terme de type « achat/revente ».

Et vous, avez-vous des astuces de financement à partager ?