Investissement locatif : trouver la bonne affaire, est-ce (encore) possible ?

Si vous comptez vous lancer dans un investissement locatif, sachez que la condition de base d’un investissement réussi, c’est, avant tout, le choix de l’emplacement du bien dans lequel vous allez investir.

Mais pas seulement, parce que même si vous avez trouvé le bien idéal, si son prix d’acquisition dépasse le prix du marché, vous n’aurez pas gagné sur tous les tableaux.

Aussi, trouver le bon achat immobilier au meilleur prix n’est pas une chose facile et beaucoup de personnes peu expérimentées se plantent dans leur premier investissement…

Mais où donc trouver ces bonnes affaires qui allient emplacement et prix ?

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Afin de trouver les réponses à cette question, je vous propose de découvrir ces 6 points essentiels :

1. Choisissez la bonne ville

Avant d’investir dans l’achat d’un bien immobilier à usage locatif, commencez par détecter les marchés les plus porteurs.

Pour une location, les villes s’avèrent notamment beaucoup plus intéressantes que les campagnes. Et là encore, il faut savoir choisir la bonne ville selon vos objectifs.

Les meilleurs rendements se trouvent généralement dans des villes dynamiques telles que Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille ou encore Nantes, mais la grande périphérie parisienne avec des villes comme Cergy Pontoise ou Melun peut aussi être intéressante.

Votre choix de ville en investissement locatif doit surtout dépendre du type d’immobilier concerné. Ainsi pour les studios, il faut deux conditions : se rapprocher de l’hypercentre et être à proximité, et des transports communs, et des commodités de base telles que magasin d’alimentation, boulangerie, boutique de presse. Tous ces plus qui rendront en fait la vie de vos locataires plus facile.

2. Achetez près de chez vous pour un premier achat

Mon deuxième conseil pour investir, c’est de choisir un emplacement pas trop éloigné du lieu où vous résidez.

Premièrement, le fait est que, si vous investissez dans une ville dont vous ne maîtrisez pas les caractéristiques, vous serez moins en mesure de faire les bons choix au moment d’investir. Surtout si il s’agit d’un premier investissement.

Ne vous compliquez donc pas la vie et achetez dans un endroit que vous connaissez bien, ce qui vous permettra d’être sûr de votre projet.

La proximité vous permettra également de gérer des problèmes inhérents à la gestion de votre bien et à ses aléas. En cas de problème quelconque, vous pourrez, en effet, intervenir plus rapidement. D’autant plus si vous gérez vous-même votre investissement locatif.

Bien évidemment, cela n’exclut pas les investissements lointains, mais si c’est le cas, vous devrez le prendre en compte dans la rentabilité prévisionnelle de votre acquisition car vous verrez les charges fixes de votre investissement grimper en flèche du fait du besoin d’un gestionnaire qui agira en votre nom sur place. 

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3. Ne limitez pas vos investigations

Une fois la ville choisie, et que vous avez découvert une pépite, assurez-vous que le quartier ou l’arrondissement dans lequel elle se trouve est porteur.

Pour ce faire n’hésitez pas à entrer plus en détail dans le choix de l’emplacement et faites des recherches sur le quartier. Même dans une même ville, tous les quartiers n’ont pas, en effet, la même valeur, ni la même clientèle. Le même potentiel pour faire simple.

Aussi, ce que je vous conseille, c’est de trouver une bonne alternative. Vous pouvez notamment investir dans un quartier moins dynamique, mais à potentiel élevé. Par exemple, la rénovation d’une université dans une des villes précitées accompagnée d’un immobilier de qualité, d’une facilité d’accès et de prix de loyer abordables pourront vous permettre de réaliser une bonnes affaire.

Pour bien investir dans l’immobilier, rencontrez également les commerçants de proximité voire les professionnels de l’immobilier s’il y en a et discutez avec eux : les demandes locatives sont-elles élevées sur les lieux ? Quels sont les projets immobiliers en cours ? Prenez tous ces critères en compte avant de prendre une décision.

Votre investissement locatif doit également se faire en fonction de l’environnement immédiat. Quels sont les moyens de transport disponibles ? Y a-t-il une université et à quelle distance ? Etc. Ces éléments vous permettront de déterminer l’attrait de l’emplacement pour vos futurs locataires.

4. Ne négligez pas les charges de copropriété

Que vous gériez vous-même votre investissement locatif, ou que vous fassiez appel à un intermédiaire, ne sous-estimez surtout pas les charges de copropriété.

En effet, être informé, c’est réussir d’avance, d’autant plus si vous souhaitez trouver de bonnes affaires.

Aussi, soyez vigilant concernant les charges de copropriété qui peuvent faire vaciller votre rentabilité. J’ai l’exemple de l’investissement que j’ai réalisé à Lyon et pour lequel le syndic de copropriété est bénévole. Inutile de vous dire que les charges s’en trouvent grandement allégées et augmentent de manière substantielle la rentabilité de cet investissement.

Si vous obtenez le nom du syndic avant la vente, il est bon de prendre contact avec lui et de lui demander un état de la copropriété surtout en terme de travaux afin de connaître les travaux passés et surtout futurs.

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5. Accédez aux meilleurs prix

Après avoir trouvé l’emplacement, voire le bien idéal, vient le moment de négocier le meilleur prix.

Pour ce faire, vous pouvez avoir trouvé votre bien par le biais d’une agence immobilière ou collaborer directement entre particuliers.

Sachez cependant que les professionnels ont tendances à être plus loquaces concernant « la vie de la vente » du bien sur lequel vous souhaitez vous positionner plutôt que les particuliers. J’entends par là que vous tirerez plus d’informations d’une agence pour qui le bien fait partie d’un portefeuille de biens à vendre et qui n’a donc pas intérêt à voir ce dernier rester des années en stock contrairement à un particulier peu pressé de vendre.

Ceci signifie que l’agence sera souvent plus motivée à vendre le bien et trouver un terrain d’entente entre acheteur et vendeur. Mais encore faut-il trouver justement le bon vendeur.

6. Trouvez un vendeur motivé

Car dans tous les cas, gardez à l’esprit que pour réaliser un bon investissement locatif, vous devrez avoir en face de vous un vendeur motivé.

Vos bénéfices doivent, en effet, se faire dès l’achat et pas uniquement sur la durée de l’investissement. Si votre prix d’achat est trop cher, vous n’aurez aucune chance de vous sortir gagnant de votre investissement.

Vous devez ainsi trouver un « bon vendeur » qui soit, ou pressé de vendre, ou pour qui la vente ne soit pas cruciale à ces yeux. C’est le cas, par exemple, d’une vente suite à un héritage qui s’éternise car il faut l’accord de tous les héritiers pour valider la vente.

Les bonnes affaires dans l’immobilier existent donc bel et bien. Vous devez seulement appliquer quelques règles dont je vous ai donné ici les prémices mais qui peuvent vous permettre de dénicher une vraie et bonne affaire.

Dans le cadre de votre investissement locatif, n’oubliez surtout pas que votre acquisition est l’élément déterminant de votre réussite. Ne surestimez pas les valeurs locatives, mais trouvez plutôt l’affaire la plus rentable au moment de l’achat. car les choix que vous ferez à ce moment conditionneront la réussite de votre investissement.

Et vous, avez-vous des exemples ou des conseils à partager concernant vos acquisitions ?

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