Location immobilière mode d’emploi

L’investissement locatif ne se limite pas à louer des appartements totalement vides et il existe différentes manières d’exploiter votre ou vos biens.

Parmi les plus rentables, je vous propose notamment la location meublée, la colocation et la location dédiée aux professionnels.

Bien que ces types de location entraînent souvent plus de dépenses au départ, le retour sur investissement qui s’en dégagent seront plus importants que des locations plus traditionnelles.

La location meublée

L’investissement locatif dans le meublé est une alternative à fort potentiel.

Une rapide analyse de quelques données de marché et vous vous rendrez rapidement compte de la différence de rentabilité avec la location nue.

Néanmoins, il est essentiel de savoir bien exploiter son bien pour obtenir le meilleur rendement. Vous avez notamment le choix entre investir dans le meublé classique ou dans la location saisonnière.

Le meublé classique non professionnel

Location meublée

La location meublée non professionnelle consiste à mettre un immobilier équipé en location à des fins d’usage habitation.

Cette forme d’investissement locatif vise particulièrement les locataires qui ne possèdent pas encore de meubles ou les personnes qui ne vont s’y installer que temporairement, telles que les étudiants ou des professionnels éloignés de leur domicile pour des périodes déterminées.

La durée du bail est de un an au minimum, sauf pour les étudiants où elle peut se limiter à 9 mois seulement. Le renouvellement se fait par tacite reconduction.

Les revenus perçus dans ce type d’investissement locatif sont bien plus élevés que dans la location de bien immobilier nu. À titre de référence, si un studio vide peut rapporter une rentabilité locative brute de 5 %, ce même studio meublé vous rapportera 8 % et plus de rendement, soit au moins 3 % de plus.

En termes de fiscalité, la location meublée comporte également certains avantages. En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous avez le choix entre un régime forfaitaire et un régime réel. Dans le premier cas, vous serez imposé sur la moitié de vos loyers, tandis que dans le second cas, vous êtes imposés sur le bénéfice.

Bien évidemment, en contrepartie de ces avantages, vous devez vous occuper de l’achat, de l’installation et de l’entretien des meubles, qui doivent inclure toutes les équipements dont le locataire a besoin.

Ceci étant, même avec des charges plus importantes, investir dans le meublé reste toujours plus rentable que se lancer dans la location de logement nu.

Le meublé en location saisonnière

Location saisonnière

Si la location meublée classique se destine à une habitation sur le moyen terme à durée déterminée, la location saisonnière, elle, est dédiée plus spécifiquement à un usage de courte durée.

D’ailleurs, la location saisonnière est aussi appelée location touristique, dû au fait qu’elle cible les voyageurs en particulier.

Vous pouvez vous lancer dans ce type d’investissement locatif avec un studio, un appartement ou même une villa. Dans tous les cas, investir dans la location saisonnière s’avère très rentable. Le loyer est encore plus élevé que pour le meublé classique et il n’est pas rare d’atteindre plus des revenus fonciers pouvant atteindre 3000 € pour un studio en haute saison touristique (juillet et août).

Le revers d’une telle rentabilité est le travail et le suivi qu’implique la location saisonnière car même en automatisant au maximum votre activité vous aurez toujours des impondérables qui réclameront une action de votre part. De plus il faut être également conscient que l’avènement des sites spécialisés et leur diffusion vous mettront dans une situation d’hyper concurrence vis-à-vis des personnes qui proposeront le même produit que vous. Ceci est à prendre en considération au moment de l’achat.

La fiscalité dans ce genre d’investissement locatif est, par ailleurs, avantageuse par rapport à la location nue. L’imposition se fait, en effet, sur une fraction de vos revenus seulement et est calculée en fonction de la durée effective de la location. Plusieurs solutions sont également possibles afin de bénéficier de réductions d’impôts, ce qui vous permet d’améliorer encore la rentabilité.

La colocation

Colocation

Si vous possédez un appartement dont la surface est suffisante pour accueillir plusieurs personnes et que vous décidiez de le louer en meublé, passez une annonce pour rechercher des colocataires peut s’avérer un choix payant et particulièrement rentable.

En effet cette forme de location a le vent en poupe et la demande vers ce type de location va aller crescendo selon moi. Surtout en ce moment où les loyers deviennent de plus en plus chers, nombreux sont les locataires intéressés d’abord par ce type de partage mais aussi ce style de vie communautaire qui plaît beaucoup dans les milieux étudiants. En effet, c’est une solution gagnant/gagnant puisque les locataires payent chacun un loyer en dessous du prix de marché par rapport à la surface et vous, de votre côté, vous louez un bien à un niveau de loyer que vous auriez toutes les peines à atteindre s’il avait fallu le louer à une famille.

Pour investir dans un tel projet immobilier, vous devez donc disposer d’un bien assez grand pour attirer les colocataires. Quelques travaux d’aménagement peuvent être nécessaires pour sécuriser les chambres ou protéger l’intimité de pièces comme la salle de bain (verrous aux portes). Je vous conseille à ce titre de ne rien faire et de sonder les besoins au moment des premières visites pour être certain d’être au plus proche des besoins de vos futurs colocataires concernant ce point.

La location aux professionnels

Local commercial

La location aux professionnels constitue sans doute le type d’investissement locatif le plus sûr et le rentable.

Le rendement obtenu est tout simplement excellent, généralement 2 fois plus important que dans l’immobilier d’habitation. Si dans la location d’habitation classique, la rentabilité brute est de 4 à 5 % en principe, la location aux professionnels peut rapporter assez facilement 10 % de rendement annuel.

Avec des baux commerciaux plus longs, à raison de 9 à 12 ans, les coûts de gestion sont également moindres par rapport aux autres types d’investissement.

Il n’y a, par ailleurs, qu’un faible risque de loyers impayés, étant donné que le locataire est un professionnel celui-ci aura intérêt à éviter tout dérapage pour ne pas devoir gérer des contentieux financiers chronophages en plus de son activité.

Ceci étant, investir dans ce genre d’investissement locatif présente aussi quelques inconvénients, dont un « ticket d’entrée » relativement élevé. A ce titre une stratégie consiste à faire l’acquisition de l’immeuble entier où se trouve le commerce visé et de réaliser une revente à la découpe de tous les appartements pour ne conserver que le local commercial.

vente-decoupe

En fait, tous les types d’investissement locatif peuvent être rentables, dans la mesure où vous appliquez la bonne stratégie et adapter l’offre à la demande.

 

One thought on “Location immobilière mode d’emploi

  1. Hello,
    J’ai une amie qui souhaite mettre son appart en location. Je lui ai donné le lien de votre article, et elle l’a trouvée très en instructif. Les conseils vont très certainement l’aider dans ses démarches.

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