Investissement locatif : devenez le roi du calcul de rentabilité !

Avant d’entreprendre un investissement locatif, la question essentielle à se poser est de se demander si cet investissement va être vraiment rentable.

Si les agences immobilières parlent souvent de rentabilité, il existe en fait quelques nuances à maîtriser entre rentabilité brute, nette ou encore nette nette.

Quelles sont les significations de ces termes et comment les calculer ? Je vous propose d’entrer dans le détail afin que vous puissiez investir en connaissance de cause.

La rentabilité brute

La rentabilité brute est souvent celle mise en avant par les agences immobilières pour attirer les investisseurs.

Il s’agit, en effet, d’un indicateur sur le rendement global d’un investissement locatif. Il ne prend cependant en compte que le prix d’achat total et les loyers que vous percevrez dans leur intégralité.

Le calcul est le suivant : le taux de rentabilité brute égale les loyers annuels, charges comprises, perçus sur une année, divisés par le prix d’acquisition du bien (attention bien souvent les agences omettent les frais de notaire), le tout multiplié par cent.

Le prix d’acquisition englobe donc le prix d’achat du bien immobilier, le coût des travaux, s’il y a rénovation, les commissions d’agence mais pas toujours les frais de notaire (bien souvent elles n’apparaissent pas dans les premières ébauches de rentabilité).

Souvent intéressant, ce taux de rentabilité brute est très utilisé par les professionnels pour vendre. Vous serez, en effet, facilement convaincu par un rendement de 8 % voire plus. Et pourtant, il existe bien d’autres points à prendre en compte pour connaître la rentabilité potentielle d’un investissement.

Aussi avant d’investir, il ne faut pas s’arrêter au rendement brut, mais aller plus loin.

Calcul de rentabilité2

La rentabilité nette

Parce qu’un investissement locatif doit être entretenu pour perdurer sur le long terme, des frais et charges de gestion sont à considérer dans le calcul.

La rentabilité nette est ainsi le taux de rendement réalisable après avoir enlevé les frais liés à la location du bien immobilier.

En voici la formule : le taux de rentabilité nette équivaut aux loyers perçus auxquels cette fois sont soustraits les frais et charges divisés par le prix d’acquisition total (y compris les frais de notaire), le tout multiplié par cent

D’autres utilisent une technique consistant à comptabiliser les loyers non pas sur 12 mois mais sur 10 voire 9 mois afin de prendre en compte ces charges et frais. C’est une technique un peu « à la louche » mais qui peut permettre par un ratio dégradé d’avoir une idée du rendement de l’opération.

Car les frais et charges sont multiples et nombreuses suivants que vous soyez en présence d’une location classique ou d’une location saisonnière, comme par exemple :

  • les taxes locales : de séjour ou foncières,

  • les honoraires du syndic, s’il s’agit d’une copropriété,

  • les charges afférentes aux travaux d’entretien,

  • les vacances locatives, lorsque vous changez de locataire et ne percevez pas de loyer,

  • l’eau et l’électricité, principalement dans le cas de location saisonnière,

  • les frais d’assurance, dont l’assurance propriétaire et assurance loyers impayés, entre autres,

  • les commissions de gestion si vous avez recours à une agence immobilière, ainsi que

  • les coûts liés à la publicité.

Autant de charges qu’il faut bien prendre en compte avant d’investir. Et pourtant, la rentabilité nette ne constitue pas encore le rendement réel.

Pour savoir quelle est vraiment la rentabilité de votre investissement locatif, vous devez encore calculer le rendement net net.

Calcul de rentabilité3

La rentabilité nette nette

La rentabilité nette nette ou nette après impôts est le rendement final de votre investissement locatif.

C’est l’indicateur le plus précis pour avoir un aperçu de la rentabilité d’un projet d’investissement et de prendre la décision d’aller de l’avant ou de tout stopper.

Pour le calculer, vous devez d’abord connaître votre situation fiscale et le montant total de vos impôts.

Le calcul se fait comme suit : le rendement net net équivaut aux loyers annuels auxquels sont retranchés les charges, les impôts et taxes sur le prix d’acquisition total, multiplié par cent.

Comme pour la rentabilité nette vous pouvez opter pour une prise en compte de vos loyers sur 10 à 9 mois au lieu de 12 mois pleins ce qui vous évitera de devoir vous creuser trop les méninges et d’avoir un résultat des plus rapides.

Prenant en compte toutes les charges et les impôts liés à votre achat immobilier, il s’agit de la rentabilité la plus proche de la réalité. Sachez néanmoins que ce taux de rendement net net reste fortement dépendant de votre situation et évolue dans le temps en fonction de votre situation fiscale et plus vos revenus auront tendance à augmenter, plus votre rentabilité nette nette aura tendance à se dégrader.

Autofinancement et rentabilité

Après avoir calculé le rendement net d’impôts de votre investissement locatif, je vous invite également à clarifier votre situation financière mensuelle.

En effet, en déterminant vos gains mensuels, vous serez en mesure de voir si vous pouvez atteindre l’autofinancement. Ce qui constitue l’objectif d’un investissement immobilier.

Le calcul est simple : il s’agit de multiplier le prix d’acquisition total par la rentabilité nette nette et de diviser ce calcul par douze pour obtenir un résultat au mois.

Vous devrez ensuite comparer ce résultat avec les mensualités de remboursement de votre emprunt afin de savoir si vous allez atteindre l’autofinancement ou non.

À titre d’exemple, si le prix d’achat total du bien immobilier est de 200 000 € et que le taux de rendement net net est de 5 %, vous obtiendrez :

150 000 x 0,05 / 12 = 625 €

Ce montant est très inférieur à un emprunt de 150 000 euros et vous devrez soit apporter un montant important de guise d’apport ou faire descendre le prix d’acquisition pour entrer faire remonter la rentabilité de votre investissement.

Alors… vous vous y mettez quand ?

La décision d’investir dans l’immobilier locatif ne se prend pas à la légère. Vous avez pu constater qu’il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte liés à ce type d’investissement. Aussi, je vous conseille de prendre en considération l’intégralité des points énumérés avant de prendre une décision surtout lorsque l’on est débutant.

La première règle à respecter dans un investissement locatif, c’est de ne pas se limiter au taux de rentabilité fourni par les agences immobilières.

Il est rare, en effet, que ces professionnels avancent le rendement net et, la plupart du temps, ils ne vous divulguent que la rentabilité « brute de brute » si j’ose dire, afin de réussir leur vente. Et pourtant, un rendement brut de 8 % peut être dégradé et tombé à des niveaux de rentabilité nette de 6 ou 5 % après calcul, voire plus bas encore.

Aussi, ayez en tête les quelques calculs qui précèdent avant de vous lancer pour être sûre de ne pas faire une mauvaise affaire et n’oubliez pas qu’en matière d’investissement nous sommes bien souvent notre pire ennemi.

3 thoughts on “Investissement locatif : devenez le roi du calcul de rentabilité !

  1. Bonjour,
    Merci d’avoir rappelé ces notions essentielles quant à la rentabilité d’un bien locatif.
    On voit tout de suite que la différence entre le brut et le net d’impôts peut être énorme (des fois c’est 6 ou 7 points de différence ! )
    Pour calculer tout ça très précisément sur toute la durée de votre prêt, il existe un outil en ligne vraiment puissant :
    http://www.rendementlocatif.com/19.html

    Perso je ne peux plus m’en passer !
    Au plaisir

    1. Bonjour Guillaume
      Tous les outils sont les bienvenus ! Le plus important est de rester concentré sur les fondamentaux et de ne pas se laisser influencer par les discours commerciaux qui n’aident pas à prendre les bonnes décisions…

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