Investissement locatif : 5 conseils pour choisir sa gérance locative

Beaucoup d’investisseurs immobiliers (comme moi 🙂 ) choisissent d’acheter une propriété pour la louer. En effet, à moins d’être marchand de biens et de multiplier les opérations d’achats et de reventes, les investisseurs se tournent naturellement vers la location de leurs biens.

Mais bien souvent, les démarches pour trouver un locataire et la gestion du bien immobilier sont fastidieuses et c’est pourquoi de nombreux propriétaires délèguent ces activités à un administrateur qui s’en occupe à leur place. Il s’agit donc de trouver la meilleure agence immobilière à mandater pour la gestion du ou des biens, ceci permettant de consacrer son temps à autre chose.

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Conseil 1 : Trouver la bonne gérance est avant tout une affaire de réputation

La réputation joue un rôle important dans le domaine de l’investissement locatif. Ainsi, si l’investisseur locatif ne connaît pas la région, il peut demander l’avis du notaire lors de la signature de l’acte de vente, du banquier er si un emprunt est contracté avec une agence bancaire locale, ou d’un artisan si des travaux sont prévus, etc. En procédant de cette manière, les agences immobilières les plus en vues pourront être identifiées dès le départ et il n’y aura ensuite qu’à sélectionner l’administrateur à mandater.

Conseil 2 : Les critères à considérer dans la sélection d’une gérance locative

En investissement locatif, il y a de nombreux critères à considérer dans le choix de la gérance locative. Il faudra donc visiter physiquement les agences immobilières, le mieux étant de se déplacer « de la part de » plutôt que de rencontrer des agences « aux hasards » ce qui bien souvent engendre une perte de temps importante.

En complément, le site internet de l’agence, la publication des annonces, la recherche de locataires et aussi la popularité de l’agence au niveau local et national sont à observer pour connaître plus en détail l’agence immobilière. Il faut donc réaliser des recherches sur la gérance avant de signer. La société est-elle d’envergure locale ou nationale ? Est-elle présente sur internet et quel est son niveau de réputation sur la toile ? Fait-elle l’objet d’avis négatifs ? En effet beaucoup de sites Internet offrent aujourd’hui la possibilité de trouver des avis de clients sur telles ou telles agence, et ce côté locataire notamment.

Le coût de la gestion locative est aussi un critère à observer. En règle générale, un montant raisonnable de commissions s’élève à 7 % du loyer annuel hors taxe. Au moment de la négociation, le propriétaire bailleur peut demander des précisions sur le montant de cette commission pour éviter les mauvaises surprises. Il est ainsi à noter que la recherche du coût le plus bas peut occasionner un effet négatif : à force de vouloir obtenir un effet « low cost », les prestations proposées peuvent s’en ressentir et la qualité de service littéralement chuter. Enfin il faut également prendre en compte de ces frais de gestion sont déductibles des impôts.

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Conseil 3 : Privilégiez le mandat exclusif

L’exclusivité du mandat est souvent une source de discussion dans le cas de la gestion locative. En effet, l’agence mandatée par le propriétaire bailleur peut demander un mandat exclusif de location. Autrement dit, le propriétaire ne peut pas chercher lui-même des locataires ni faire appel à d’autres agences.

Le mandat exclusif a une durée déterminée et renouvelable et si l’agence se révèle être très active dans la recherche de locataire, le mandat exclusif est intéressant. Mais l’investisseur peut également proposer un mandat de location simple, ce qui lui permet de chercher lui-même ou de confier à plusieurs agences la recherche de locataire. La commission ira donc à l’agence qui trouvera le locataire et les commissions sont partagées entre le bailleur et le locataire.

Pour ma part je préconise le mandat exclusif est cela pour deux raisons assez simples : la tranquillité de ne pas avoir à gérer les mésententes entre les agences immobilières et le renforcement du partenariat avec une seule agence qui aura su gagner votre confiance. Ces types de mandat que j’ai utilisé dans le cas de l’investissement locatif que j’ai réalisé à dans deux studios à Lyon.

Conseil 4 : Faciliter le suivi administratif

Le véritable objectif de la gérance locative d’un investissement immobilier, c’est de faciliter la vie du propriétaire bailleur, essentiellement au niveau administratif. L’agence mandatée va donc agir au nom du propriétaire pour la collecte du loyer, sa révision, la délivrance des quittances, le paiement des charges locatives, les réparations et aussi des démarches et procédures pour celles-ci.

L’investisseur immobilier doit ainsi demander un relevé détaillé et régulier de la gestion de l’immeuble, fourni par la comptabilité de l’agence. Il doit également accéder au récapitulatif fiscal du bien qui résume la totalité des recettes et dépenses affectées au bien. A ce titre, évitez les communications « papier » inutiles et optez pour des formats PDF pour le transfert de tous ces relevés. De même, pour simplifier l’émission des récapitulatifs fiscaux, je vous conseille de vous reposer sur la comptabilité de l’agence et de faire passer le maximum de travaux et réparations par le compte de gestion de la gérance. Ainsi, le jour où vous devrez produire ce document vous n’en aurez que pour très peu de temps pour l’éditer ou le présenter devant votre expert comptable.

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Conseil 5 : Un objectif de délégation totale

Parallèlement à l’aspect administratif, l’investisseur délègue une très grande partie de ses pouvoirs et responsabilités à son administrateur. Il sera donc très peu sollicité, sauf dans la limite des pouvoirs accordés à l’administrateur.

Ce mode de fonctionnement permet au propriétaire de ne pas être impliqué en cas de problème du quotidien de la vie d’un immeuble et de recevoir les fruits de son investissement en toute tranquillité. Vous n’aurez plus ensuite qu’à récolter les fruits de votre investissement locatif. Pour ma part je fais régler la taxe foncière (c’est d’actualité 😉 ) par mes gérances : je n’ai pas de contact avec le Trésor Public et mes gérances récoltent directement les taxes d’ordures ménagères réaffectées aux locataires. Il en va de même pour les Assemblées Générales de copropriétaires auxquelles je n’assiste jamais, me faisant représenter par les gérances également. En fait, les petits cours d’eau faisant les grandes rivières, j’ajoute les délégations les unes aux autres. J’ai ainsi mis en place un vrai système d’autogestion qui a très peu besoin de moi.

En somme, la clé pour réussir un investissement locatif réside dans les bons choix. En ce qui me concerne, je n’ai pas hésité à faire appel à des agences immobilières pour réaliser la gérance de mes biens et la recherche de locataires qui sont à mon sens des activités qui requièrent un grand professionnalisme.

Et vous, avez-vous des exemples de fonctionnement basé sur la délégation ?

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