Investissement locatif : mes 12 conseils pour une rénovation réussie

La suite de mon compte rendu concernant l’investissement locatif que j’ai réalisé à Lyon et dont vous pouvez lire les péripéties de l’acquisition ici.

J’ai donc fait l’acquisition d’un bien avec beaucoup de potentiel dont je comptais bien tirer le meilleur. Après l’acquisition, est venu ensuite le moment de passer vraiment à l’action… Car pendant la phase d’acquisition je suis resté certes actif mais j’ai dû ensuite vraiment retrousser les manches sérieusement comme on dit.

Faire ou faire faire ?

Pour ma part la question ne se pose pas : je ne sais même pas enfoncer un clou ! Alors me lancer dans une rénovation… et puis ma philosophie ne change pas : pourquoi utiliser son temps à essayer de réaliser des choses pour un résultat hasardeux quand d’autres le font très bien. Ne pouvons nous pas utiliser notre temps à meilleur escient (nous pencher sur un autre projet d’investissement locatif, par exemple 😉 ) ? Cela n’empêche : je ne sais pas enfoncer un clou mais je possède des points de contrôle qui me permettent de savoir si le travail est bien fait et surtout de prendre des décision en matière de rénovation car si nous laissons faire les professionnels, les devis vont rapidement enfler.

Alors un tour du propriétaire s’impose sous forme de 12 conseils de rénovation (les visuels que vous allez voir proviennent tous de mes investissements locatifs).

Conseil n° 1 :

Savoir choisir son artisan

Sûrement la phase la plus chronophage d’un projet de rénovation qu’il soit pour un investissement locatif ou un autre : le choix d’un ou de plusieurs artisans. Pour ma part j’essaie de choisir un maître d’œuvre qui coordonnera le chantier, sinon vous aurez, à coup sur, des divergences entre artisans accompagnés de leurs lots de “regarder moi ce travail….” (une vraie cour de récréation). Pour faire le meilleur choix, j’interroge 3 artisans afin d’obtenir 3 devis différents. Ça été le cas pour cet investissement locatif.

Quels sont les signes avant coureur que nous ne sommes pas avec un artisan sérieux : celui qui ne prend pas de mesure et qui parle beaucoup. Si vous rencontrez ce profil, ne vous attardez pas car vous allez perdre beaucoup de temps (et donc d’argent 😉 ).

Conseil n°2 :

Connaître son bien sur le bout des doigts

Je sais l’exercice peut être fastidieux mais avant de vous lancer dans les travaux, et avant même d’avoir lancer la première visite avec un professionnel, faites vous même le tour de votre bien. Faites le « tour du propriétaire » comme on dit, et ne négligez rien : toutes les pièces doivent y passer (où se situe les murs porteurs, les cloisons) ; le balcon, la terrasse (s’il y en a un ou une) ; la cave ; le garage. Soyez attentif aux arrivées et aux sorties d’écoulements. Pareil pour l’électricité : où passent les câbles ? (sol, plinthes ?). Bref, découvrez les points faibles et les points forts de votre bien en matière de construction.

L’avantage de cette inspection est double : premièrement, vous allez montré aux artisans qui vont visiter le bien que vous le connaissez, que vous n’êtes pas un investisseur passif qui n’est juste bon qu’à payer ; deuxièmement vous profitez beaucoup plus des professionnels en leur demandant leur avis : entre la cuisine et le séjour, c’est une cloison, j’ai vérifié, est-ce que l’on peut envisager de réaliser une ouverture pour aménager une cuisine à l’américaine ? Si c’est un professionnel que vous avez en face de vous il va partir sur des idées d’aménagement auxquels vous n’aurez pas pensé et vous les chiffrer “de tête” ce que vous permettra, une nouvelle fois, de gagner un temps précieux et de croiser les informations au moment où vous recevrez les devis.

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Conseil n°3 :

Trouver le bon compromis pour les travaux électriques

L’électricité intérieure est une affaire de normes. Si vous souhaitez avoir un bien aux normes électriques, préparez d’ores et déjà un gros budget car les normes sont sévères. Cependant au tableau des minimums à réaliser vérifiez si votre bien possède au moins un disjoncteur à l’intérieur du logement et si la prise de terre est bien raccordé à un isolant, autrement dit si le bâtiment est bien équipé d’un câble qui conduit à une prise de terre, par exemple.

Conseil n°4 :

Ne pas négliger la plomberie

Si pour des motifs économiques vous pensez faire l’impasse sur la plomberie, pensez simplement qu’à chaque fois que vous faites l’impasse sur une installation cette dernière vous le rappellera un jour ou l’autre. L’eau est un ennemi pour les habitations et les dégâts des eaux peuvent avoir des conséquences non négligeables sur votre bien mais surtout sur vos locataires qui peuvent avoir à faire face à des réparations à répétition (ce qui, entre nous, peut empoisonner la vie de tous à commencer par la vôtre !).

Conseil n°5 :

Penser à l’isolation

A commencer par les fenêtres.. Si refaire une isolation complète vous semble totalement exclu pour des raisons budgétaires, pensez au moins à réaliser le minimum vital : les fenêtres et/ou portes qui donnent sur l’extérieur. Au delà du Diagnostic de Dépendance Énergétique, votre bien n’en sera que plus attractif et vos locataires vous remercieront en restant plus longtemps.

Conseil n°6 :

Éviter une trop grande personnalisation des peintures

Je suis entrer dans un logement il n’y pas si longtemps où j’ai pu constater toute l’originalité dont pouvez faire preuve certaines personnes et chaque pièce avait sa couleur : du vert pour la cuisine, du rouge pour le salon (si si, véridique), du bleu pour la cage d’escalier… Bref c’était très… personnel en terme de décoration. Pour vous donner le maximum de chance de louer, restez le plus classique possible et opter pour des couleurs qui plairont au plus grand nombre.

Conseil n°7 :

Si vous louez en meublé, soyez fonctionnel

Si vous souhaitez louer en meublé là aussi laissez votre imagination pour votre propre habitat et tourner vous plutôt vers ce qui y a de plus fonctionnel. En effet, il n’y pas de honte à meubler un appartement avec du IKEA par exemple.

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Conseil n°8 :

Privilégiez l’électricité pour le chauffage

Lorsque vient le moment des choix, préférez le chauffage électrique si votre bien le permet. En effet le chauffage électrique a un avantage certain quand vient le moment du remplacement des radiateurs : la dépose et la pose d’un radiateur défectueux et beaucoup moins problématique que le remplacement d’un radiateur à chauffage via une chaudière à gaz. De plus les frais d’entretien sont sans comparaison avec un système de chauffage à chaudière à gaz ou à mazout.

Conseil n°9 :

Optez pour une cabine de douche dans la salle de bain

Un gros poste de dépense. Elle fait souvent pencher la balance dans le choix des locataires. Pour ma part je privilégie trois choses : la mise aux normes électriques, du carrelage au sol et sur les murs et une cabine de douche. Je sais que certains locataires préfèrent la baignoires mais la cabine, en tant que bailleur, possède un gros avantage : elle est remplaçable dans un délai record et à moindre coût par rapport à des installations plus éphémères et plus compliquées à remplacer (comme les baignoires encastrées, par exemple). Et une cabine de douche avec massage apaisant fait aussi beaucoup d’effets 😉 .

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Conseil n°10 :

Prévoir une cuisine intégrée

C’est indéniable : la cuisine intégrée à la côte. Peu d’appartement n’en dispose pas. Alors si vous vous voulez mettre toutes les chances de votre côté oubliez l’ensemble évier avec meuble sous évier perdu au milieu de la cuisine. Aujourd’hui si vous louez en centre ville les urbains veulent une cuisine intégrée dans laquelle ils viendront poser une table et quelques chaises. Pour ce type d’installation je fais souvent appel à une marque de magasins de bricolage qui vend des cuisines et vous met en relation avec des poseurs pour un budget tout à fait raisonnable.

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Conseil n°11 :

Soyez classique dans les choix de vos revêtement de sol

Pour faire de la location, il vaut mieux privilégier des matériaux qui tiendront dans le temps et qui n’auront pas tendance à accueillir des tonnes d’acariens avec le temps.

Donc bannissez moquettes, tapis coco et autres et privilégiez le parquet stratifié, le carrelage ou le linoléum qui reste une solution simple et abordable, à condition d’avoir un support qui s’y prête ce qui n’est pas toujours le cas.

Conseil n°12 :

Faites appel à un/e décorateur/trice d’intérieur

Les décorateurs et les décoratrices d’intérieur deviennent indispensables si vous avez de petits voire des très petits (- de 20 m2) logement à aménager. En effet, sans eux, il sera très compliqué d’optimiser l’espace de votre intérieur si vous n’avez pas sous les yeux un plan en 3 dimensions du futur studio que vous souhaiterez louer. D’autre part ils sont souvent des maillons indispensables entre vos idées et le maître d’œuvre pour la phase de réalisation.

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Et vous avez-vous des expériences de rénovation à mettre à votre actif ? Si oui quels enseignements en avez-vous tiré ?

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