Investissement locatif à Lyon : les chiffres

Je sais que vous les attendez avec grande impatience 😉  et voici les chiffres de l’investissement locatif que j’ai réalisé à Lyon dont je vous avez parlé et surtout montré quelques photos (avant et après travaux): un logement divisé en deux studios à Lyon.   Mais avant de vous les présenter, je vais réaliser un tour d’horizon de cette expérience immobilière sous trois aspects et donc trois articles différents : l’acquisition, la rénovation et l’exploitation. Je fais cela car ce sont trois domaines totalement différents et vous pouvez être un habile négociateur mais avoir des difficultés dans l’exécution de la phase travaux (ou du moins ne pas avoir les bons réflexes pour faire appel à un ou des professionnels) et un piètre exploitant et inversement entre chacun de ces aspects dans le domaine de l’investissement locatif.  

Préambule

Je cherchais donc à réaliser un investissement locatif dans une grande ville de France et j’avais réalisé une première sélection qui m’avait amené à cibler mes recherches sur Lyon.

Pourquoi Lyon ?

Parce que c’est une grande ville proche de la Suisse (où je vis). En effet quelques déplacements allaient m’être nécessaires pour aller jusqu’au bout du projet d’où cette importante contrainte à prendre en compte. J’ai pris contact avec plusieurs agences lyonnaises en leur fournissant un cahier des charges de ce que je souhaitais : petite surface (moins de 50 m2), budget restreint (pas de chiffres donnés à l’agence à ce stade) mais avec des travaux et une localisation stratégique (arrondissement étudiant proche du centre). J’ai ensuite laissé travailler ce réseau toute en prenant soin de ne pas dépenser les liquidités que j’avais mis de côté pour cette opération (ça ne paraît pas mais c’est toujours tentant 😉 ).  

Première étape : l’acquisition

  Acquisition  

Dans l’immobilier, comme dans beaucoup de domaines, les biens à acheter ne sont des affaires que lorsqu’on les achète en dessous du prix du marché. Très logique me direz-vous mais comment dénicher une affaire ? Tout est en fait entre les mains du vendeur et de la manière dont vous allez vous y prendre pour connaître l’histoire du bien sur lequel vous souhaitez vous positionner. Je précise mon propos en prenant le plus mauvais cas de figure : le vendeur qui n’est pas pressé de vendre. Ce n’est alors pas la peine de perdre votre temps car vous n’obtiendrez rien. Et si vous pensez que c’est votre force de persuasion ou vos arguments qui changeront les choses, rebroussez chemin… Vous obtiendrez peu et y passerez beaucoup de temps car dans le meilleur des cas c’est surtout votre égo que vous flatterez en obtenant un rabais minime. Ce qu’il vous reste à faire est donc de « passer en mode veille » et de mettre un suivi sur l’annonce du bien et attendre que le prix baisse tout en cherchant à côté si d’autres affaires n’émergent pas (ne vous leurrez pas la plupart du temps votre vendeur trouvera le bon acheteur qui fera une acquisition au mieux au prix du marché).

A l’inverse il y a les « bons » vendeurs pour l’acheteur :

  • soit lorsqu’ils se trouvent dans une position qui ne leur laissent malheureusement plus le choix de vendre rapidement et au meilleur offrant à cause d’une mutation, d’un « accident » professionnel, d’un divorce ou autre ;
  • Soit lorsqu’il s’agit d’une succession ;
  • Soit lorsque le bien représente une étape dans l’acquisition d’un autre bien (dans ce cas l’achat du bien visé par le vendeur est conditionné par la vente du bien sur laquelle vous vous placez…j’espère que vous me suivez 🙂 ) .
  • Etc.

 Il y a en fait beaucoup de cas qui doivent vous faire dire : « oui c’est possible aujourd’hui de faire un bon investissement locatif à condition de ne pas se focaliser sur le bien mais également sur le vendeur ». Car la plupart des acheteurs font exactement l’inverse : ils sont centrés, obnubilés uniquement sur le bien et rien d’autre. Ils finissent par acheter avec leur cœur et non avec leur tête mettant beaucoup d’émotions dans l’acte d’achat alors qu’ils sont entrain de réaliser un investissement.

J’ai quelques exemples concrets dont celui-ci : j’ai fait l’acquisition d’un bien dans une grande ville en France (+ de 200 000 habitants) à un prix défiant toute concurrence compte tenu de la qualité de cet achat. C’est très rare en effet mais oui j’ai investis dans un immeuble récent (cinq ans). Il s’agit d’un immeuble de standing dont un appartement de type 2 était à vendre un peu en dessous du prix du marché fin 2010. L’immeuble est idéalement placé : en centre ville sans espace vert à entretenir. Le prix initialement demandé par le vendeur était de 90000 euros frais d’agence inclus, avec cave et place de parking, et je l’ai finalement acheté 64000 euros. C’est une bonne affaire car je n’ai eu aucuns travaux de rénovation à réaliser et les charges sont très faibles compte tenu de l’ancienneté du bâtiment et elles le resteront pour un moment encore…Comment ai-je fais pour trouver cette affaire ? Et bien j’ai cherché le « bon » vendeur, celui qui avait rapidement besoin de liquidité, d’argent frais comme on dit : en fait la personne était en pleine procédure de divorce et semblait être très motivée pour se débarrasser de cet investissement encombrant. Je suis donc arrivé au bon moment au bon endroit. Je loue ce bien 530 euros dont 70 euros de charges soit 460 euros par mois et je l’ai toujours loué à ce jour.  

Posez les bonnes questions est donc un incontournable car en vous intéressant, pas seulement au bien (ici le prix demandé initialement était à 90000 euros, dans un immeuble de standing, c’était déjà une affaire) mais également au vendeur, vous vous rendrez rapidement compte de la situation du vendeur et vous poserez les bonnes questions à l’agence immobilière :

– Depuis combien de temps le bien était-il à vendre ?

– Où en était l’agence dans cette vente ?

– Avait-elle reçu beaucoup d’offres ?

– Etc.

Si les réponses sont du genre : « cela fait un moment qu’il est à vendre » ou bien « le vendeur est pressé », intéressez-vous à ces réponses et creusez  de demandez-vous pourquoi cette situation. Si vous vous cantonnez à la question : « pourquoi le vendeur souhaite céder ce bien ? », vous obtiendrez des réponses toutes faites du genre « il souhaite passer à autre chose ». Et il y a « mieux » : certains acheteurs ne posent aucune question concernant le vendeur, transformant l’acte de vente en formalité !   Trop de postulants acheteurs regardent les annonces et ne s’intéressent qu’au bien : trop cher, trop vieux, trop petit… ou tellement parfait et en phase avec le besoin que certains acheteurs vous disent : « je prends tout de suite ». J’ai aussi un exemple concernant ce point : j’ai vendu un appartement que je possédais et que j’ai quitté pour rejoindre la Suisse en… une semaine. Il se situait dans l’ouest de la région parisienne et j’avais déterminé un prix élevé afin de me préparer à une négociation ardue sachant que mon temps était compté puisque je devais avoir vendu le bien dans les deux mois : j’avais trouvé un emploi en Suisse et je devais rapatrier toute la famille dans les meilleurs délais. L’affaire ne s’annonçait donc pas des plus simples en ce qui concernait la négociation et ma marge de manœuvre était assez limitée. J’étais donc au début de ma vente. C’est alors qu’un acheteur est arrivé, a visité le bien et à mon grand étonnement, sans rien discuté, m’a dis : « je prends ! ». Vous pouvez évidemment imaginer mon soulagement d’avoir vendu, en si peu de temps, un bien avec une plus value de plus de 150000 euros net puisque les plus-values sont exonérées sur la vente de la résidence principale en France. Une belle « prime de rideau » comme on dit pour s’installer ailleurs 😛 .  

L’acquisition lyonnaise  

C’est exactement ce qui s’est passé à Lyon : je suis « tombé » sur le bon vendeur. En effet, après quelques visites infructueuses pour des biens dont les vendeurs étaient peu ouverts à la négociation (car peu pressés), le vendeur de l’appartement dont j’ai fait l’acquisition m’a été présenté par une agence qui m’avait présenté une situation plutôt favorable : un héritage dont le vendeur souhaitait toucher la somme rapidement. C’est ainsi que j’ai pu acquérir ce bien avec une décote de près de 20 %.  

négociation    

Moralité : le vendeur était satisfait de toucher son héritage en vendant son bien à une personne solvable et pour ma part j’avais réalisé une bonne affaire en l’achetant en dessous du prix du marché et, par la suite, en transformant le bien pour en faire une réelle opportunité d’investissement locatif. Un compromis fut signé ce qui me laissait ensuite environ trois mois pour m’intéresser au travaux à réaliser.  

Et vous, avez-vous des expériences heureuses (ou malheureuses) de négociations immobilières ?

6 thoughts on “Investissement locatif à Lyon : les chiffres

  1. Bonjour,

    J’ai pu lire votre article sur votre investissement à Lyon et je vous félicite pour la réalisation de votre projet. Effectivement, investir à Lyon est très lucratif en cette période de l’année car le marché est très favorable à tout investisseur. Je pence que toutes personnes qui veulent investir dans l’immobilier peuvent considérer cette belle ville comme un placement intéressant.

    Cordialement

    1. Bonjour,
      Merci pour votre commentaire. Lyon est en effet une belle ville qui vaut la peine d’être considérée dans tout projet d’investissement et il y en a d’autres en France ! Et n’oublions pas qu’il ne faut pas obligatoirement trouver le meilleur bien mais le bon vendeur, celui avec lequel nous ferons la meilleure affaire, « gagnant/gagnant ». Pierre

  2. Bonjour,

    Oui vous avez parfaitement raison car dans certains cas on y trouve le bon placement immobilier mais des litiges se créaient lors de l’acquisition du bien et parfois cela décourage l’investisseur. Donc le choix de l’agent devient primordial.

    Sophie

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