Impayés de loyer : comment y faire face ?

Décider d’investir dans l’immobilier locatif, c’est s’exposer aux impayés de loyer. Représentant un pourcentage minime de 2,5% des contrats de location, plusieurs questions sont cependant soulevées par les impayés de loyer.

Le sujet des impayés de loyer peut en effet tourmenter plus d’un futur investisseur et il est bon de connaître les solutions de recours car personne n’est à l’abri de ce risque que je vous d’aborder sous 4 angles.

Impayés de loyer2

# 1 : Eviter et atténuer le risque des impayés de loyer

Avant de signer un contrat de bail, il est important de vérifier la solvabilité de son futur locataire. Celui-ci doit gagner un montant trois fois supérieur au loyer. La règle N°1 est de ne pas y déroger.

Lors de la visite de l’appartement, il faut demander tous les documents nécessaires à l’évaluation de la solvabilité et du sérieux du locataire (liste que je décris dans l’article « Le locataire idéal existe-t-il ? » ici). Dans cet article je vous explique également que vous devez laisser le locataire s’exprimer : plus il parlera, plus vous connaîtrez ses motivations et plus vous vous ferez une idée de qui il ou elle est.

# 2 : Accepter la situation de manière active

Face à des impayés de loyer, la première chose à faire consiste à envoyer un rappel cordial au locataire défaillant.

Il s’agit de lui faire parvenir un courrier stipulant que le loyer de telle période n’a pas été réglé dans les temps. Restez suffisamment ouvert et indiquez lui que ce retard est sans conséquence s’il ne se renouvelle pas. Dans le cas où il s’agit d’une erreur ou d’un oubli, le locataire fera le nécessaire et tout rentrera dans l’ordre. Il est possible également que le locataire propose un échelonnement du paiement de la somme due. Les deux parties réalisent alors un règlement à l’amiable.

Si malgré plusieurs relances le locataire ne réagit pas, une ultime tentative amiable consiste à se rendre physiquement à l’appartement pour rencontrer le locataire et entrer en discussion avec lui. S’il accepte le dialogue, gardez votre sang froid et écoutez les raisons qui l’amène à cette situation. Votre vie n’est pas celle de tout le monde et il arrive malheureusement des accidents à certaines personnes (divorces, pertes d’emploi, etc.) qu’il faut tout autant savoir comprendre et gérer. Dans beaucoup de cas ce déplacement n’aura pas été inutile et vous verrez la situation s’améliorer très rapidement car personne n’apprécie devoir se justifier.

Dans le cas où rien n’y fait, il faut le mettre en demeure, cette fois en précisant bien qu’il s’expose à des poursuites judiciaires s’il ne s’acquitte pas de la somme due dans les plus brefs délais.

# 3 : Les poursuites judiciaires

Impayés de loyer4

Dans le cas où les mesures à l’amiable n’ont pas abouti, le recours à une injonction de payer devient incontournable.

Cette injonction consiste à déposer un dossier de requête auprès d’une juridiction de proximité. Les juges compétents délivrent alors une ordonnance pour injonction de payer au locataire défaillant. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour saisir à son tour le tribunal et contester l’ordonnance. S’il ne se manifeste pas, les juges donnent autorisation pour faire appliquer l’injonction. Cette solution est cependant temporaire car elle ne résilie pas le contrat de bail au cas où le locataire paye de manière totalement irrégulière son loyer.

Pour mettre fin au contrat de bail, la clause résolutoire incluse dans le document du contrat fait foi : il faut d’abord saisir un huissier de justice qui délivre un commandement de payer. Après un délai de deux mois, le bailleur peut faire appel à la justice pour signifier la rupture du bail. Lorsque le juge annonce la résiliation du bail, le propriétaire adresse un commandement de payer à son locataire qui dispose encore de deux mois pour quitter les lieux.

Il faut être cependant conscient qu’entre le début et la fin d’une procédure, il s’écoule en moyenne 18 mois autrement dit une éternité si vous devez rembourser vos emprunts bancaires pendant ce temps.

#4 : Transférer le risque d’impayés de loyer et souscrire à une assurance

Impayés de loyer3

Pour se prémunir de ces problèmes d’impayés, la souscription à une assurance adaptée également appelée G.L.I. pour Garantie Loyers Impayés est envisageable. Il existe également une Garantie des Risques Locatifs ou G.R.L.

Il faut savoir que ces souscriptions sont encadrées et que, par exemple, il n’est pas possible de demander un cautionnement au locataire ou que le dossier que vous présenterez à l’assurance sera très soigneusement étudié. Tous les dossiers ne sont donc pas acceptés automatiquement d’où le renvoi au point N°1 qui veut que vous agissiez en professionnel concernant la sélection du locataire. Le cumul des garanties n’est permis que s’il s’agit d’un locataire apprenti ou étudiant.

Voilà j’espère que cet article vous aidera « au cas où » tout en sachant que ces situations sont assez rares et que tout litige vaut un investissement personnel (se déplacer physiquement) plutôt que de déclencher une action en justice.

Et vous, avez-vous des expériences ou des astuces pour gérer les cas de loyers impayés ?

3 thoughts on “Impayés de loyer : comment y faire face ?

  1. Merci pour ces conseils très rationnels. Je suis convaincu qu’ils sont d’une grande utilité pour beaucoup de gens qui ont l’intention de se lancer dans l’investissement locatif. Moi et ma femme, on avait été conseillés par des juristes et des spécialistes de l’immobilier parisien de http://www.alteagroup.fr Des conseils sans lesquels on se serait forcément exposé à de sérieux risques d’impayés.

  2. Pour l’heure, je n’ai pas encore fait face aux cas d’impayés, heureusement ! En tout cas, je te remercie beaucoup pour ces conseils. C’est avec un grand plaisir que je partagerai cet article.

  3. Je connais quelqu’un qui a dû faire face à cette situation il n’y a pas longtemps. Il a fini par avoir recours aux moyens légaux, car le locataire ne payait jamais son loyer.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *